Инвестстратег Бахтин: россияне покупают квартиры в Белоруссии на эмоциях

Покупки россиянами квартир в Белоруссии в настоящее время можно назвать эмоциональным решением, заявил "Газете.Ru" инвестиционный стратег "Гарда Капитал" Александр Бахтин.

По данным Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, в марте 2026 года россияне приобрели 126 объектов недвижимости в Минске.

Это около 10% от всех сделок за месяц, всего в белорусской столице было зафиксировано 1284 сделки, из которых около 1250 пришлось на квартиры.

"Спрос россиян на квартиры в Белоруссии мог вырасти по причине проблем с интернетом в РФ. Можно предположить, что для большинства покупателей это пока скорее спонтанное и эмоциональное решение. Не исключаю, что через год-другой мы увидим массовые продажи этих квартир", — отметил Бахтин.

По его словам, квартиры в Минске сейчас существенно дешевле Москвы: средние цены в центре города — примерно вдвое ниже, чем на окраине российской столицы и в пять раз ниже, чем внутри Садового Кольца. И тем не менее купить объект целиком, буквально "с колес" (без ипотеки или господдержки), в Минске могут только обеспеченные люди, преимущественно те же самые москвичи, уточнил Бахтин.

По его словам, в плане покупки квартиры под сдачу в аренду Белоруссия сейчас немного выгоднее России. Если ставки в России в крупных городах составляют сейчас 4-4,5% годовых (валовый доход от аренды относительно стоимости самой квартиры), то в Белоруссии это 5-5,5%, подчеркнул Бахтин.

"В плане покупки квартиры под рост цены тут сложнее оценить выгоду. Никто, разумеется, не знает, в какой стране цены будут расти быстрее, и будут ли расти вообще в ближайшие годы.

Но можно косвенно понять, что у Белоруссии шансы на это выше. Российский рынок сильнее перегрет. Соотношение стоимости жилья и местных зарплат — одно из худших в мире (Россия в топ-50 самых дорогих и недоступных стран по данному критерию). Белоруссия замыкает топ-70, что тоже дорого, но все же это более комфортный уровень — близко к Польше и странам Балтии, а там исторически цены более плавно растут за зарплатами. Рынок не так перегрет, поэтому падение или стагнация на годы выглядит менее вероятно, чем в России. Для инвесторов, покупающих жилье в рост в Белоруссии, это хороший сигнал", — констатировал Бахтин.

Отдельно он отметил, что рынок жилья в Белоруссии — валютный: цены обычно фиксируют в долларах (как и по всему бывшему СНГ, кроме России). В среднем последние 10 лет они росли более чем на 5% в год, уточнил Бахтин. В пересчете на российские рубли цены будут примерно те же, что и в России: более 10% в год, сказал инвестстратег. То есть покупка жилья в Белоруссии не выгоднее, чем в России, но надежнее защищает от девальвации рубля (хоть местного, хоть российского), подытожил Бахтин.

По его наблюдениям, в целом доля покупок россиянами квартир в Минске, хотя и вдвое выше обычной, — остается умеренной. Это может повысить средний ценник на жилье комфорт и бизнес-класса, но вряд ли сильно изменит среднюю цену по всему рынку, уверен эксперт.

"В аренде — возможно, мы увидим ажиотаж, сопоставимый с тем, что был в Астане, Ереване и Тбилиси в 2022 году. Но это будет сильно зависеть от того, насколько сильно будет ограничен интернет в России, насколько вообще удобно будет пользоваться им в новых условиях, как сильно пострадает бизнес, как изменится рынок цифровых услуг", — заключил Бахтин.