Риелтор Шмелев: труднее всего продавать квартиры на первых и последних этажах

Даже сложную квартиру можно реализовать, если за дело берется профессионал. Однако есть объекты, которые продаются заметно дольше и труднее остальных — они вызывают опасения у покупателей и требуют особого подхода, рассказал "Газете.Ru" риелтор Владимир Шмелев.

Первая категория — первые и последние этажи.

Особенно в домах советской постройки — там возможны шумы с улицы, холодные полы, риск протечек с крыши или проблем с подвалом. Все это часто приводит к уценке объекта на 10–20% относительно аналогов на средних этажах.

Вторая — перепланировки без согласования. Нарушения в планировке вызывают у покупателей тревогу: при обнаружении такого факта возможны штрафы, а в отдельных случаях — обязательства по восстановлению прежнего состояния. Такие объекты часто требуют значительного дисконта.

Третья — юридически "грязные" квартиры.

"Ошибки в документах, отсутствие обязательных согласий (например, от супругов) или недавние наследственные переходы увеличивают риск признания сделки недействительной. Это отпугивает как покупателей, так и банки", — объяснил он.

Четвертая — квартиры с детьми в собственности. Если владельцами являются несовершеннолетние или лица под опекой, продажа возможна только с разрешения органов опеки и при условии одновременной покупки нового жилья. Процесс затягивается и усложняется юридически.

Пятая — использование материнского капитала. Если жилье приобреталось с участием маткапитала, требуется выделение долей детям. Это накладывает ряд ограничений и требует обязательного согласования с опекой при продаже.

Шестая — объекты в морально устаревших домах.

"Хрущевки", "брежневки" и старые панельные дома не отвечают современным требованиям по комфорту, инженерным сетям и эстетике. Как правило, их покупают только под снос или с серьезным дисконтом", — отметил эксперт.

Седьмая — дома конца 90-х и начала 2000-х. Планировки тех лет часто устарели морально — длинные коридоры, темные кухни, малая освещенность. Это снижает интерес, особенно у молодых покупателей.

Восьмая — слишком большая площадь. Объекты от 150 квадратных метров подходят далеко не всем: налоги, коммунальные платежи, затраты на ремонт делают их недоступными для большинства. Сегодня в приоритете — функциональные квартиры с грамотным зонированием.

Девятая — плохая экология или логистика района.

"Квартиры в районах с промышленными предприятиями или слабой транспортной связью, вроде Капотни или Бирюлево, вызывают настороженность у покупателей, даже если стоят дешевле аналогов в "чистых" зонах", — подчеркнул он.

Десятая — следы плесени. Даже визуально привлекательное жилье теряет в цене, если в нем обнаружен грибок. Такие квартиры часто требуют капитального ремонта, а это резко снижает спрос.

11-я — зарегистрированные жильцы. Если в квартире прописаны люди, которые не готовы выписаться (например, уехавшие за границу), продажа может затянуться надолго и потребовать судебных разбирательств.

12-я — соседство и подъезд. Плохое состояние подъезда, грязь, запахи, конфликтные или маргинальные соседи — все это снижает впечатление от квартиры, даже если сама она в хорошем состоянии.

13-я — частая смена владельцев. Если квартира переходила из рук в руки несколько раз за короткий срок, это вызывает подозрения у покупателей и затрудняет одобрение ипотеки.

14-я — формальные сделки. Недвижимость, которая передавалась между родственниками без фактической оплаты, может быть оспорена как фиктивная, особенно если прошло меньше трех лет с момента последней сделки.

15-я — жилье, купленное с торгов. Такие квартиры могут иметь сложную историю: долги, выселения, споры. Даже после юридической "очистки" они остаются менее привлекательными из-за психологического барьера.

16-я — объекты с трагическим прошлым. Если в квартире произошел несчастный случай, это может надолго оттолкнуть потенциальных покупателей.