В России запустили льготную ипотеку на возведение домов своими силами. По словам экспертов, оформить ее можно будет только на строительство домов экономкласса. И есть риск не уложиться в срок. Банк, в свою очередь, берет на себя риск низкого залога.
Правительство запустило пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами.
Оформлять договор подряда с профессиональными застройщиками заемщикам не нужно. Соответствующее постановление подписал председатель правительства Михаил Мишустин.Максимальная льготная ставка по таким кредитам составит 9% годовых, а предельный их размер в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях - 12 млн рублей, в остальных регионах - 6 млн рублей.
"В 2022 году в рамках пилотной программы планируется выдать около 8 тыс. кредитов на строительство частных домов своими силами. Запуск новой льготной ипотечной программы позволит большему количеству россиян улучшить свои жилищные условия", - говорится в сообщении правительства.
Кому подойдет новая ипотека
Профессор кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова Юлия Финогенова уточнила, что потенциально в новой программе могут принять участие около 50 тыс. семей — такое количество заявок на строительство дома в ипотеку подавалось ранее. В прошлом году более половины всего возведенного жилья было построено самими гражданами, добавила она.
"Стоимость строительства одного квадратного метра частного жилья в зависимости от используемого материала (пеноблоки, древесина, кирпич и т.д.) составляет 11 - 20 тыс.
рублей без учета отделки. Двухэтажный дом на 150 кв.м. обойдется примерно в 6 млн рублей.Поэтому для строительства собственного жилья эконом-класса денег по новой программе вполне достаточно. Построенные дома можно будет использовать и как дачные в летний сезон, и для постоянного проживания с учетом утепления", - отметила Финогенова.
С ней не согласился директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании "Метриум" Дмитрий Веселков. Он назвал лимиты по кредитам для заемщиков по новой программе – особенно для регионов - довольно жесткими.
"С текущими ценами на стройматериалы и оборудование едва ли удастся уложиться в такой небольшой бюджет. Скорее всего дом со стоимостью строительства 6-8 млн рублей будет представлять собой каркасный одноэтажный коттедж (или двухэтажный коттедж с мансардным вторым этажом) общей площадью не больше 100-120 кв. м.
И это без учета расходов на внутреннюю отделку, которые составят от 1 млн рублей и выше", - сообщил эксперт.
По его словам, новая программа может затронуть тех россиян, которые уже имеют недостроенные дома (фундамент, "коробка" и т.п.) и которым не хватает средств для завершения строительства.
Также программа предполагает сжатые сроки строительства – 12 месяцев. Это заставит заемщиков использовать технологии самого быстрого домостроения, указал Веселков.
"Частные проекты – не штамповка. Там может быть множество нюансов, которые потребуют времени. К тому же уже сейчас есть определенные проблемы с арендой спецтехники для выкапывания котлованов, септиков, выравнивания участков. То есть в год заемщик может просто не уложиться. Какие его ждут санкции, если это произойдет – пока не до конца понятно", - добавил специалист департамента стратегических исследований Total Research Ярослав Островский.
8 тыс. ипотек – мало в масштабах страны
Директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА" Ксения Якушкина отметила, что 8 тыс. ипотек - количество небольшое, но достаточное, чтобы протестировать продукт и зафиксировать возникающие сложности и типичные риски. По словам Веселкова, перед расширением программы сначала нужно создать индустрию быстрого и доступного частного домостроения.
"То есть сначала следовало бы поддержать компании, которые строят недорогие коттеджи под ключ, а затем уже начать кредитовать их потенциальных клиентов", - уверен эксперт.
Нужно реально смотреть на стоимость строительства полноценного дома, которая сейчас гораздо выше 6 млн рублей, продолжил он. "Необходима региональная дифференциация для лимита с учетом стоимости и материалов строительства, которые в России заметно меняются в зависимости от географии. Где-то строят из природного камня, а где-то – из дерева", - рассуждает Веселков.
Какие риски у банков
По его словам, в рамках новой программы власти фактически передают банкам управление ею. В целом потенциал у кредитования при таких параметрах небольшой, так что банки с этим справятся, считает Веселков.
Основной риск банка в рамках программы - в том, что он выдает кредит под низкий залог: стоимость земли (во всяком случае за пределами крупных городов) часто невысокая по сравнению с ценой всего домовладения.
"То есть такой залог не покрывает кредитную массу. Помимо этого, нет юридически обязывающего договора с подрядчиком строительства, по которому можно судить о затратах и рисках участия банка", - уточнил Веселков.
Якушкина также отметила, что реальная стоимость залога и его ликвидность могут стать проблемой для банков. Качество самостоятельной застройки не подлежит какой-то регламентации и контролю, пояснила она. Если же дом еще не был сдан, возможности по завершению строительства для последующей продажи являются сомнительными - застройка была не типовая и квалифицированный подрядчик не привлекался, добавила эксперт.
Островский уточнил, что существенная проблема для банка – корректно оценить стоимость участка и гипотетическую стоимость дома.
"Института оценки земли в России фактически не существует. Оценка будущего дома тоже достаточно сомнительная история: здесь также нужны компетентные сотрудники или хотя бы организации на аутсорсе. К тому же есть риски, что таким образом будут осуществляться скрытые продажи неликвидной земли, под строительство на которой будут выдавать максимально возможные кредиты. Теоретически этот кейс может привести к большому количеству сговоров между "клиентами" банков и менеджерами с целью просто банально "распилить" полученный кредит и отдать банку в собственность заложенную землю, которая будет оценена по максимально возможной цене", - считает эксперт.
Свежие комментарии