Глава "Жилфонда" Чернокульский не исключил кризис на рынке частных домов РФ

В России рынок индивидуального жилищного строительства входит в кризис из-за высокой ключевой ставки, дорогих кредитов, сокращения льготной ипотеки и перехода на эскроу-счета. Об этом "Газете.Ru" рассказал директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский.

"На рынке загородной недвижимости началось сезонное оживление спроса, однако в этом году его значительная часть может уйти во вторичный сегмент.

Покупатели все чаще выбирают уже готовые дома, поскольку строительство нового жилья стало более рискованным и дорогим. По данным "Дом.РФ", с января по март 2026 года в России ввели 15,3 млн кв. м индивидуальных жилых домов. Это на 38% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В марте снижение составило 36,2% год к году. При этом в первом квартале 2025 года сегмент, напротив, рос: тогда было введено 24,7 млн кв. м, что на 20% больше, чем годом ранее", — отметил Чернокульский.

По его словам, рынок ИЖС резко вырос после повышения ключевой ставки на фоне льготных ипотечных программ и интереса россиян к загородной жизни. Однако вместе с этим увеличились и риски: на рынке появилось много подрядчиков, которые брали деньги на строительство, но не выполняли обязательства, подчеркнул эксперт.

Он напомнил, что с 1 марта 2025 года в России начал действовать закон об использовании эскроу-счетов при строительстве индивидуальных домов. Деньги покупателя теперь хранятся на банковском счете до завершения строительства и регистрации права собственности на дом. Это защитило покупателей, но создало проблемы для небольших застройщиков, у которых часто нет доступа к дешевому финансированию.

"У застройщиков нет доступа к деньгам в процессе стройки, они могут получить их только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Это безусловно обезопасило покупателей, но стало проблемой для небольших застройщиков, которым не всегда доступны кредитные линии, а даже если доступны — кредиты все еще очень дорогие. При нехватке собственных средств некоторые компании начинают финансировать одни объекты за счет других. Такая модель становится неустойчивой и при сбоях приводит к кассовым разрывам. В последние месяцы все чаще появляются сообщения о судебных исках из-за срывов сроков строительства и банкротствах компаний в сфере ИЖС", — отметил эксперт.

По его словам, на ситуацию также повлияли сокращение льготных ипотечных программ, изменения налоговой нагрузки и рост себестоимости стройматериалов. Дополнительным фактором стало снижение доверия покупателей, сказал Чернокульский. По данным Минстроя России, в 2025 году более 10 тыс. человек пострадали от мошенничества в сфере ИЖС, констатировал эксперт.

Он подчеркнул, что спрос на загородную недвижимость сохраняется, а летом традиционно вырастет активность покупателей. Однако в текущих условиях вторичный рынок выглядит более понятным и безопасным, считает Чернокульский.

"Когда дом уже построен, его качество можно оценить сразу, нет риска недостроя, судебных разбирательств с подрядчиком, затягивания сроков", — отметил эксперт.

По его словам, за период активного строительства и дорогой ипотеки на рынке накопился значительный объем готового загородного жилья. Этот запас позволит в текущем сезоне смягчить последствия кризиса в ИЖС. Но в долгосрочной перспективе сокращение строительства может привести к дефициту предложения и росту цен на загородную недвижимость, заключил эксперт.