Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке снизит спрос на квартиры в новостройках на 20-30% в ближайшие месяцы, считают опрошенные "Газетой.Ru" финансисты. На вторичном рынке активность покупателей уже упала – доля ипотечных сделок сократилась в семь раз на фоне взлета ставок до 16-25%. Что будет с ипотекой и стоит ли покупать квартиру в 2024 году – в нашем материале.
Новостройки
Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов в беседе с "Газетой.Ru" заявил, что в конце 2023 года в России по сути начнут сворачивать ипотеку с господдержкой под 8% годовых.
"Власти не только повысили минимальный первый взнос до 30% по льготной ипотеке, но и сократили лимит по таким кредитам до 6 млн рублей. В результате в столице осталось менее 300 квартир, на которые распространяются условия льготной ипотеки. Торопиться взять такой кредит следует лишь тем, кто готов ограничиться компактным жильем: студией или небольшой однокомнатной квартирой", — пояснил эксперт.
Повышение первого взноса до 30% – серьезный "заградительный барьер", и ~спрос на льготную ипотеку упадет примерно на 20-30%~ в первом квартале 2024 года, предположил в разговоре с "Газетой.Ru" директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
По последним данным "Домклик", в ноябре 2023 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в России составила 122 340 рублей. То есть в среднем квартиру, например, площадью 53 квадратных метра на первичке можно было купить почти за 6,5 млн рублей. Условно, при кредите на 6 млн рублей, потребуется первоначальный взнос в 2 млн рублей.
"Банки еще не подняли размер минимального взноса по первичным программам ???(ипотека на новостройки)???. Но, скорее всего, сделают это", — добавил эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Валерий Емельянов.
Сырцов не исключил полной отмены льготной ипотеки в России летом 2024 года.
"На прежних условиях сохраняются адресные программы. Тем не менее, не исключено их ужесточение в целях экономии бюджета. Поэтому ~россиянам желательно поспешить с оформлением семейной ипотеки и IT-ипотеки~. Также на первичном рынке есть возможность выгодно оформить рыночный кредит. Например, можно применить программу с символическими взносами на первый год выплат, а затем рефинансировать ипотеку", — посоветовал Сырцов.
Финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов подчеркнул, что в случае с семейной ипотекой максимальный размер кредита ограничен 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти, а в остальных регионах — 6 млн рублей.
"И есть вероятность, что послабления для четырех регионов отменят и уравняют максимальный размер семейной ипотеки для всех. Так что надо торопиться", — рекомендовал Антонов.
Готовое жилье
По данным федеральной риелторской компании "Этажи", в ноябре средняя стоимость квадратного метра квартир на вторичном рынке в России достигла 119 130 рублей — это новый рекорд. То есть в среднем квартиру площадью 53 квадратных метра можно купить за 6,3 млн рублей.
По оценкам Сырцова, на вторичном рынке доля ипотечных сделок в конце 2023 года ~снизилась с 70% до 10%~. Банки поднимали ставки по кредитам на готовое жилье вслед за ростом ключевой ставки Центробанка - с июля ее повышали пять раз, в последний - до 16%. В результате к концу года ипотеку на вторичное жилье можно было оформить в среднем под 16-17% годовых. Емельянов уточнил, что в некоторых банках ставки по жилищным кредитам на готовые квартиры уже дошли до 20%, а в ряде случаев превышают 25%.
"Крайне обременительно брать займы под такие ставки. Обычно на это идут покупатели, которые могут большую часть суммы сделки оплатить единовременно наличными", — отметил Сырцов.
Тумин добавил, что на фоне высоких ставок в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других крупных городов продавцы вторичных квартир будут вынуждены предлагать скидку — в пределах 10%.
По прогнозам экспертов, полноценное восстановление вторичного рынка возможно только после снижения ключевой ставки до 10-12% и, соответственно, ставок по ипотеке.
Главный аналитик Совкомбанка Михаил Васильев в беседе с "Газетой.Ru" допустил, что ЦБ снизит ключевую ставку до 12% к концу 2024 года.
Брать ли ипотеку
Фундаментально жилье в России слишком дорогое, и ~любая купленная сегодня квартира должна сильно упасть в цене в ближайшие годы~, подчеркнул Емельянов. Он предостерег россиян от спекуляций с ценами на жилье, назвав их бессмысленными: попытки сначала купить, а потом продать квартиру дороже в будущем могут не увенчаться успехом в текущих условиях.
"Государство накачивает отрасль деньгами, не давая упасть спросу. Если нет острой необходимости в покупке квартиры, лучше сейчас не брать ее ни в каком виде и дождаться, когда все госпрограммы отменят, а цены снизятся настолько, чтобы люди могли их покупать сами — без субсидий из бюджета. Если квартира все же нужна и выбор сделан в пользу новостройки, нужно иметь в виду, что ее реальная цена (при продаже в будущем) может оказаться сильно ниже, чем у застройщика", — посоветовал эксперт.
По его словам, примерный ориентир по такой стоимости — это цены во вторичке соседних ЖК, где люди покупают сами. Если не учесть этот нюанс, можно прожить в квартире несколько лет, погасить кредит на миллионы, а в итоге продать ее дешевле, чем долг в банке. То есть оказаться в ситуации без денег и без квартиры, заключил Емельянов. "В целом 2024 год не удобен для покупки. Цены, ставки и порог входа все еще высокие. Если есть сумма на первый взнос, лучше положить ее на вклад и подождать, когда рынок недвижимости в России остынет, а ставки по ипотеке вернутся в норму", — отметил эксперт. По словам Емельянова, при ставке 6% (семейная ипотека) квартира стоимостью 5 млн рублей обойдется в 0,5-1 млн рублей на первоначальный взнос. Ежемесячные платежи составят по 25-30 тыс. рублей в месяц. На вторичном рынке квартира такого же размера будет стоить около 4 млн рублей. Ее можно купить с 400-800 тыс. рублей первоначального взноса и платежами около 60 тыс. рублей в месяц.
"Но, когда ставки по ипотеке на вторичном рынке вернутся в норму, например, к 10%, платежи по займам сравняются с теми, что на первичке – около 30 тыс. рублей в месяц. Обычно банки позволяют рефинансировать займы, взятые по высоким ставкам", — уточил эксперт.
То есть можно будет оформить новый ипотечный кредит на вторичную квартиру по более низкой ставке, чтобы погасить действующий по более высокой ставке.
Свежие комментарии