Риэлтор Шмелев: не переводите деньги напрямую застройщику, если нет скидки

В 2025 году рынок новостроек в России продолжает расти. Однако на фоне роста объемов строительства участились случаи задержек, скрытых дефектов и банкротств застройщиков. Ситуацию усугубляют изменения в законодательстве, ограничивающие права покупателей на компенсации. В этих условиях особенно важно понимать, как выбрать надежного застройщика и не потерять деньги, рассказал "Газете.

Ru" риэлтор, член Гильдии риэлторов Москвы Владимир Шмелев.

"Существует распространенный миф: проверять нужно только продавца на вторичке, а новостройка — безопасна по определению. Это опасное заблуждение. Риски при покупке квартиры в строящемся доме порой даже выше", — отмечает Шмелев.

По его словам, даже с введением системы эскроу-счетов в 2019 году, которая должна была защитить дольщиков, рынок остается непрозрачным. Закон действительно запрещает застройщику пользоваться деньгами покупателя до сдачи дома, но только если сделка идет через эскроу. Между тем, по закону допускаются прямые договоры при 30% строительной готовности. Это создает лазейку: девелопер может получить средства до завершения объекта. И если проект "заморозят" или компания обанкротится, вернуть деньги практически невозможно.

"Я настоятельно не рекомендую соглашаться на прямой перевод средств застройщику, даже если вам предлагают существенную скидку. Это ловушка, на которую часто попадаются доверчивые покупатели", — подчеркивает эксперт.

Ситуация осложнилась в 2025 году: теперь, если в переданной квартире обнаружены строительные дефекты, максимальная сумма, которую можно взыскать через суд, составляет лишь 3% от стоимости жилья.

При цене квартиры в 20 млн рублей это всего 600 тысяч. А застройщик может установить собственный регламент отделки, в котором, например, отклонение стен на 2–3 см считается нормой. При этом действует мораторий на компенсации за задержку строительства, что лишает дольщиков рычагов давления.

Эксперт дал несколько советов по проверке квартиры перед покупкой.

Первый шаг — изучение официальных документов. Нужно проверить: разрешение на строительство, выданное администрацией муниципалитета; проектную декларацию, в которой указаны сроки сдачи, характеристики объекта и структура компании-застройщика.

"Далее — земельный вопрос. Надежнее, если земля находится в собственности застройщика, а не в аренде. Проверить это можно через выписку из ЕГРН по кадастровому номеру участка. Если земля арендована, необходимо внимательно изучить договор аренды: просрочки по арендным платежам могут привести к расторжению договора и остановке стройки", — объяснил он.

Обязательно проверьте компанию на предмет банкротства и исков. Это делается через картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru), где по ИНН застройщика можно увидеть, есть ли к нему судебные претензии, включен ли он в процедуры наблюдения или внешнего управления.

"Также стоит оценить предыдущие объекты. Посетите уже построенные дома этого застройщика, поговорите с жильцами, изучите отзывы. Регулярные задержки сдачи, многочисленные жалобы и низкое качество отделки — тревожные сигналы", — добавил риэлтор.

Косвенным признаком стабильности компании может быть наличие ипотечной аккредитации у крупных банков. Однако, как подчеркивает Шмелев, это не абсолютная гарантия: "Даже аккредитованный застройщик может попасть в кризис. Это лишь дополнительный фильтр, но не индульгенция".

Важно также выяснить, за счет чего финансируется проект. Если речь идет о проектном финансировании с участием банков, это снижает риск: банк строго контролирует целевое использование средств. Но если объект строится исключительно за счет дольщиков — это тревожный сигнал.

Оформление сделки должно происходить исключительно в рамках Федерального закона № 214-ФЗ, с регистрацией договора долевого участия (ДДУ) через Росреестр и использованием эскроу-счета. Любые альтернативные схемы — риск потерять деньги.

"Не стоит полагаться на красивые рендеры и шоурумы. Проверка застройщика — это не формальность, а жизненно важный этап. В 2025 году защита покупателя законом стала слабее, а рисков — больше. Проверяйте, анализируйте, консультируйтесь. Только так вы сможете получить квартиру, а не судебную тяжбу", — резюмировал Шмелев.